Raadsvoorstel
Voorstelnummer: 2018-078
Houten, 8 januari 2019
Onderwerp:
Nieuwbouw Wegwijzer/Den Oord.
Beslispunten:
1. Het woonprogramma voor de Nieuwbouw Wegwijzer/Den Oord vast te stellen, zoals
weergegeven in de toelichting.
2. Het stedenbouwkundig kader vast te stellen, zoals weergegeven in bijgaande
notitie “Wegwijzer Den Oord” d.d. 18 december 2018 van stedenbouwkundig
bureau Stijlgroep.
3. De door het college opgelegde geheimhouding op de vertrouwelijke bijlage
waaronder de exploitatieberekening te bekrachtigen.
Samenvatting
Op 14 februari 2017 heeft de raad de gewijzigde startnotitie voor de bouwlocatie Wegwijzer
Den Oord vastgesteld. De opdracht was om zoveel mogelijk seniorenwoningen te bouwen
binnen de mogelijkheden van de locatie en een zo groot mogelijk draagvlak bij de
omwonenden. Vanaf september 2017 heeft een klankbordgroep van Viveste, gemeente en
een vertegenwoordiging van omwonenden (Den Oord Bewoners Belangen (DOBB)) getracht
tot een gezamenlijk advies en plan te komen. Dit is niet gelukt. Het voorgestelde gebouw
met de VS-appartementen wordt door de omwonenden als te hoog en te massaal ervaren
en in hun definitieve reactie geven zij aan dat het aantal woning en effectief verlaagd moet
worden.
De in de klankbordgroep geformuleerde uitgangspunten zijn door stedenbouwkundig bureau
Stijlgroep uit Rotterdam vertaald in een voorstel voor de bouw van twee appartementen
gebouwen, een voor 26 sociale huurwoningen en een voor 22 VS-appartementen met een
half-verdiepte parkeergarage.
De stedenbouwkundige stelt dat het nu voorliggende plan in het gebied pas t en geen
onacceptabel verlies aan privacy of bezonning enz. met zich mee brengt. Ook de ontsluiting
en de parkeeroplossing maken het nu voorliggende plan passend op de locatie en passend
binnen de vastgestelde startnotitie. Gemeente en Viveste hebben in de klankbordgroep al
aangegeven het een goed plan te vinden.
Om uit de impasse te komen moet de raad een besluit nemen of zij, ondanks de bezwaren
van de omwonenden, wil instemmen met het voorliggende plan of genoegen wil nemen met
minder woningen om aan de bezwaren van de omwonenden tegemoet te komen.
Aanleiding
Bij de vaststelling van de startnotitie op 14 februa ri 2017 heeft de raad een aantal
amendementen aangenomen. Hierop is de startnotitie gewijzigd.
Aan de uitgangspunten in de startnotitie zijn toen de volgende zaken toegevoegd:
woningen niet alleen WMO-geschikt maar ook aantrekkelijk voor ouderen uit Hout en met
een grote woning;
van 100% senioren kan worden afgeweken voor een experiment met
meergeneratiewonen;
alle parkeerplaatsen kunnen binnen het plangebied; de parkeernorm mag lager worden
omdat het seniorenhuisvesting betreft;
het moeten minimaal 50% sociale huurwoningen worden;
geen vast aantal woningen maar zoveel mogelijk woningen als het gebied toelaat en met
een zo groot mogelijk draagvlak.
Omwonenden hadden aangegeven dat zij in de aanloop naar het dit raadsbesluit het
vertrouwen in de gemeente kwijt waren geraakt. Om toch in enige harmonie verder te
*2018-078*
2018-078
2 -
8
kunnen werken is een extern procesbegeleider aangesteld die in een reeks gesprekken met
betrokkenen eerst gewerkt heeft aan herstel van vertrouwen. Vervolgens is een
klankbordgroep geformeerd van Viveste, Gemeente en DOBB (de vertegenwoordigers van
de omwonenden). Bij de start van dit proces is aangegeven dat zorgvuldigheid belangrijker
was dan snelheid.
De kwalitatieve uitgangspunten die in de klankbordgroep zijn geformuleerd zijn vervolgens
naar een woonprogramma en een stedenbouwkundig kader vertaald.
Het plan dat nu voorligt, komt tegemoet aan zoveel mogelijk wensen van gemeente, Viveste
en omwonenden, maar de omwonenden vinden het plan nog steeds te groot en te hoog.
Het woonprogramma van dit voorstel bestaat nu uit (zie ook Bijlage 1):
- 26 sociale huurwoningen voor senioren (65+) van ca.80 m2;
- een gemeenschappelijke ruimte;
- 22 vrije-sector-appartementen van ca 108 m2;
- alle woningen levensloopbestendig.
Het stedenbouwkundig kader is weergegeven in bijlage 1: Wegwijzer/Den oord Houten d.d.
18 december 2018, en bestaat uit:
- een appartementengebouw met 26 sociale huurwoningen en een
gemeenschappelijke ruimte in een gebouw met 2 lagen en een kaplaag;
- een appartementengebouw met 22 vrije-sector-appartementen van ca 108 m2; in
een gebouw van 2 en een halve laag met kaplaag en hoogteaccent van 3 lagen met
kap (torentje);
- een half verdiepte parkeergarage onder het de vrije-sector-appartementen met ca 38
parkeerplaatsen;
- 39 parkeerplaatsen op maaiveldhoogte;
- 10 parkeerplaatsen extra op maaiveldhoogte t.b.v. de bestaande parkeerbehoefte;
- hoofdontsluiting via de Lupine-oord.
De sociale-huurappartementen zullen uiteindelijk door Viveste worden verhuurd en zij zullen
eigenaar worden van het gebouw aan de Lobbendijk.
Beoogd effect
Het kunnen starten met de selectie en contracteren van een ontwikkelaar en het doorlopen
van de planologische procedure met als doel de realisatie van nieuwe woningen.
Argumenten per beslispunt
1.1
Het woonprogramma voldoet aan de startnotitie.
Het nu voorgestelde plan heeft 54% sociale huur en is 100% levensloopbestendig. Daarmee
voldoet het aan de eis van 50% sociale huur en 100% geschikt voor senioren.
Door grote vrije-sector-appartementen te bouwen zijn deze aantrekkelijk voor de oudere
bewoners in de omgeving en in de rest van Houten. Daarmee wordt de beoogde
doorstroming op de woningmarkt bewerkstelligd.
1.2
Alle woningen worden levensloopbestendig en zijn geschikt voor senioren.
De eis om 100% voor senioren te bouwen is vertaald in sociale huurwoningen die alleen
aan huurders boven de 65 jaar zullen worden toegewezen. Viveste heeft instrumenten om
woningen zo toe te wijzen. Viveste zal ook de gemeenschappelijke ruimte beheren. Deze is
vooral bedoeld voor de bewoners van het betreffende pand.
Deze eis is voor de vrije-sector-woningen vertaald in levensloopbestendig bouwen en dus
geschikt voor alle leeftijden. Door grote appartementen te bouwen (ca.108 m2) kunnen deze
aantrekkelijk genoeg worden voor senioren uit de directe omgeving.
Gesprekken met specialisten in de zorg wijzen uit dat ouderen zo lang mogelijk thuis
moeten kunnen wonen binnen hun sociale netwerk. Zorg zal zoveel mogelijk aan huis
geleverd worden. Door de woningen levensloopbestendig te maken en aantrekkelijk voor
kopers uit de buurt kan dit zo worden ingevuld.
De sociale-huurappartementen in het gebouw aan de Lobbendijk zullen uiteindelijk
eigendom worden van Viveste. Ook worden zij eigenaar en beheerder van de gezamenlijke
ruimte.
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15
2018-078
3 -
8
2.1 Het stedenbouwkundig kader sluit vrijwel geheel aan bij de gewijzigde startnotitie van
14 februari 2017.
Het voorgelegd plan voldoet aan de startnotitie die de raad in 2017 heeft vastgesteld.
Het betreft 100% levensloopbestendige woningen geschikt voor senioren. Het plan heeft
meer dan 50% sociale-huurwoningen. Het plan past vrijwel geheel binnen het afgesproken
plangebied. Ontsluiting vindt plaats via de Lupine-oord en een globale financiële verkenning
leert dat het plan met een positief saldo kan worden afgesloten. Het is mogelijk het plan met
een EPC 0.0 te realiseren. Alleen de parkeernorm is niet verlaagd omdat onderzoek uitwijst
dat het risico op parkeeroverlast dan toch te groot is. Het ongewijzigd toepassen van de
parkeernorm is ook de wens van de omwonenden.
2.2
Het plan is stedenbouwkundig inpasbaar in het gebied.
Stedenbouwkundig bureau Stijlgroep heeft op basis van de startnotitie en de kwalitatieve
uitgangspunten van de klankbordgroep een ontwerp gemaakt (zie bijlage 1). De
stedenbouwkundige heeft voorgesteld om het plan en de plek een eigen karakter en
identiteit te geven. Dat betekent dat de bouwvorm en oriëntatie afwijken van de omliggende
bebouwing van Den Oord.
Door de introductie van een half verdiepte parkeergarage konden 40 parkeerplaatsen op het
maaiveld vervallen waardoor het plan veel groener werd.
De gebouwen zijn zoveel mogelijk op de plek van de oude school en sporthal getekend en
leveren geen onacceptabel verlies van privacy en bezonning op. Alleen in de winter zal de
schaduw in de tuin en op de BG van de woningen om het plan vallen.
De nieuwbouw is, met uitzondering van het torentje, niet of niet veel hoger dan de
omliggende bebouwing.
De stedenbouwkundige heeft voorgesteld om het plan en de plek een eigen karakter en
identiteit te geven. Dat betekent dat de bouwvorm en oriëntatie afwijken van de omliggende
bebouwing van Den Oord.
De gebouwen zijn zo veel mogelijk op de plek van de oude school en sporthal getekend en
leveren geen onacceptabele verlies van Privacy en bezonning op. In de winter zal bij enkele
woningen op enige momenten op de dag de schaduw van de nieuwbouw in de tuin en/of de
woningen vallen (zie bijlage 1).
Zoveel mogelijk bestaande bomen blijven behouden en alle par keervakken worden in
waterdoorlatende verharding uitgevoerd wat ook bijdraagt aan een groen beeld.
2.3
Het plan voldoet aan de parkeernorm en de wens voor 10 extra parkeerplaatsen.
Volgens de Houtense Parkeernorm zijn er voor de 26 sociale huurwoningen 39 en voor de
22 vrije sector-woningen 38 parkeerplaatsen nodig. Voor de sociale huurhuurwoningen van
ca. 80 m2 geldt een parkeernorm van 1.5 pp per woning waarvan 0.3 voor bezoekers. Voor
de vrije sector appartementen geldt een parkeernorm van 1.7 pp per woning waarvan 0.3
voor bezoekers.
Er moeten nog 10 parkeerplaatsen voor de huidige behoefte worden gerealiseerd. In totaal
is het benodigde aantal parkeerplaatsen 87. In het plan kunnen incl. parkeergarage 89
auto’s een plaats vinden. Uit landelijk onderzoek van het CBS blijkt dat het autobezit en -
gebruik bij senioren niet veel afwijkt van andere leeftijdsgroepen. Het verlagen van de norm
geeft een grote kans op parkeeroverlast. Ook de omwonenden zijn hier beducht voor en
willen graag dat de houtense parkeernorm toegepast wordt.
2.4
Het plan past vrijwel geheel binnen de plangrens.
Het huidige plan past net niet binnen de plangrens. Het parkeerterrein in de noordoosthoek
strekt zich uit tot de achtertuinen van de Meekrap -oord. Dit is acceptabel omdat hier nu ook
al een pad en parkeerplaatsen liggen. Het groene speel veld ten westen van het plan is
behouden.
2.5
Meer dan 48 woningen lijkt niet haalbaar en is stedenbouwkundig niet inpasbaar.
De stedenbouwer is gevraagd binnen de startnotitie en de kwalitatieve uitgangspunten een
plan te maken. Er is geen minimaal aantal woningen opgegeven, maar er is wel
meegegeven dat het aantal woningen zo groot mogelijk moet zijn binnen de mogelijkheden
van het gebied, waarbij een zo groot mogelijk draagvlak verwacht mag worden. Er zijn vele
varianten verkend waarbij de variant 1a de meeste woningen bevatte. Het vergroten van het
aantal woningen en daarmee samenhangende parkeerbehoefte zal teveel ten koste gaan
van de ruimtelijke kwaliteit en het groen. Dit is niet alleen nadelig voor de huidige
omwonenden maar ook voor de nieuwe bewoners. Daarbij hebben omwonenden nu al
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15
2018-078
4 -
8
aangegeven dat het plan teveel woningen bevat waarmee verhoging van het aantal het
draagvlak bij omwonenden verder zal verkleinen.
2.6
Het plan sluit aan op alle in de startnotitie genoemde beleidsstukken.
In de startnotitie staan diverse beleidskaders en notities genoemd en in welke mate deze
relevant zijn voor het plan. In grote lijnen sluit het plan aan op deze notities. Vooral het
bouwen voor senioren in Houten waarmee weer gezinswoningen en vervolgens weer
starterswoningen op de markt beschikbaar komen, is een belangrijk doel dat gehaald wordt.
2.7
Het plan is financieel haalbaar.
Met de bouw van 48 grote appartementen is een half verdiepte parkeergarage financieel
haalbaar. Niet alleen haalbaar voor een ontwikkelaar maar ook in het kader van de
grondexploitatie. Omdat bij verlaging van het aantal vrije sector -appartementen de
grondopbrengsten snel dalen geeft een plan met bijvoorbeeld 40 appartementen (1 laag
minder) snel een veel ongunstige financieel beel d en is het risico te groot dat er uiteindelijk
een negatief saldo ontstaat of dat er geen ontwikkelaar gevonden wordt die voor 14
appartementen een half verdiepte parkeergarage kan bouwen.
3.1
Het college heeft geheimhouding opgelegd op grond van artike l 10 lid 2, onder b,
van de Wet openbaarheid van bestuur.
Het college heeft dit gedaan, omdat het belang van openbaarheid niet opweegt tegen de
economische of financiële belangen van de gemeente. De GREX voor dit plan bevat
gevoelige financiële informatie. Bij de selectieprocedure voor een ontwikkelaar en de
aanbesteding van het bouw- en woonrijp maken kan deze informatie de
onderhandelingspositie van de gemeente schaden.
3.2
Als de raad de geheimhouding niet in zijn eerstvolgende vergadering bekrachtigt,
komt deze te vervallen (art. 25 lid 3 Gemeentewet).
Kanttekeningen
1.1
Er is geen draagvlak voor het plan bij omwonenden.
Zoals blijkt uit de definitieve reactie van DOBB is er geen draagvlak voor het nu
voorliggende plan (zie bijlage 2).
Ondanks het feit dat ook kwalitatieve uitgangspunten in de klankbordgroep, samen met
DOBB zijn opgesteld, geven zij aan dat het plan nu nog steeds te massaal en te hoog is.
De omwonenden willen een effectieve vermindering van het aantal woningen in het nu
voorliggende plan.
Het is aan de raad om aan te geven of met het plan aan de startnotitie is voldaan en of het
nu voorliggende plan verder uitgewerkt kan worden of dat het aantal woningen effectief
moet worden verminderd om draagvlak bij omwonenden te bewerkstelligen.
1.2
Het plan bevat geen experiment met een of meer woningen waar meerdere
generaties op één adres wonen.
De vrije-sector-appartementen worden levensloopbestendig en daarmee geschikt voor elke
leeftijdsgroep. Daarmee kunnen verschillende leeftijdsgroepen zich in het gebouw vestigen.
Een woning waarbij meerdere generaties bij elkaar wonen op één adres zal pas ontstaan
als één of twee woningen door dergelijke kopers wordt gekocht en ingericht. Bij de verkoop
en uitwerking van het plan zal pas duidelijk worden of dit zo gebeurt.
Participatie
Al voor februari 2017 hadden de omwonenden zich georganiseerd in Den Oord Bewoners
Belangen (DOBB). DOBB heeft een werkgroep Nieuwbouw samengesteld die in de
klankbordgroep de bewoners vertegenwoordigde. Regelmatig heeft de werkgroep
teruggekoppeld naar de rest van de bewoners in bijeenkomsten en via de nieuwsbrief die
via internet is verspreid.
In de klankbordgroep is onder leiding van een extern procesbegeleider en met het inroepen
van de hulp van specialisten getracht tot een gezamenlijk plan en advies te komen. De
vertegenwoordiger van de gemeente was gericht op de uitvoering van de startnotitie en
daarbij is het bouwen van een maximaal aantal woningen steeds benadrukt zonder daarbij
aantallen te noemen. Financiën waren geen leidraad; het plan moest wel financie el
haalbaar zijn.
In de klankbordgroep zijn de verhalen en dromen van de betrokken partijen via kwalitatieve
uitgangspunten vertaald in een woonprogramma en stedenbouwkundig kader. Getracht is
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15
2018-078
5 -
8
om niet over aantallen en hoogten te debatteren maar vooral te kijken naar de kwaliteit van
het plan.
In eerste instantie heeft Bureau Elias de uitgangspunten vertaald in 5 varianten die na
bespreking weer vertaald zijn in twee nieuwe stedenbouwkundige ontwerpen met 39 en 48
woningen. Geen van deze varianten had uiteindelijk een breed draagvlak in de
klankbordgroep.
Om een nieuwe en frisse blik op de opgave te krijgen is een ander stedenbouwkundig
bureau gevraagd ontwerpen te maken. Stijlgroep uit Rotterdam heeft vervolgens een plan
gemaakt dat het gebied aankan en dat aan de kwalitatieve uitgangspunten van de
klankbordgroep voldoet. Met betrekking tot dit plan is op een aantal punten
overeenstemming bereikt, maar uiteindelijk is vooral de hoogte van het vrije -vector-gebouw
niet acceptabel voor de omwonenden (zie ook reactie DOBB d.d. 11 december 2018).
Er is geprobeerd een open participatieproces te doorlopen, maar de omwonenden geven
aan dat gezien het resultaat van de gesprekken zij uiteindelijk ook niet tevreden zijn over
het proces. DOBB kan dus niet instemmen met het nu voorliggende plan met 48 woningen.
In de loop van het proces zijn er een drietal externe deskundigen op het gebied van
ouderenhuisvesting en zorg en meergeneratiewonen bevraagd.
Over de uitgangspunten is overeenstemming bereikt. Vervolgens zijn deze uitgangspunten
naar een woonprogramma en een stedenbouwkundig kader vertaald.
Financiën en formatie
Het nu voorliggende plan is in een globale grondexploitatieberekening gezet. Hieruit blijkt
dat het plan een positief saldo oplevert. Dit plan is dus financieel haalbaar.
Varianten waarbij het vrije-sector-gebouw met een laag worden verlaagd en er 14 vrije-
sector-appartementen minder worden gerealiseerd, zie n er veel ongunstiger uit en het risico
dat dit uiteindelijk op en negatief saldo sluit, is g root.
Omdat de nieuwe gebouwen maar iets groter zijn dan de oude school en sporthal (ca 150
m2) zijn er geen noemenswaardige effecten op de onderhoudskosten voor de openbare
ruimte.
Een variant met 26 sociale huurappartementen en bijvoorbeeld 10 levenslo opbestendige
patiowoningen is ook financieel haalbaar, maar levert niet het gewenste aantal woningen op
in het gebied.
Communicatie
Na het besluit van de raad zullen de betrokken partijen hier persoonlijk en schriftelijk over
worden geïnformeerd en op de hoogte worden gebracht van het vervolgproces.
Via het persgesprek zal de portefeuillehouder de lokale en regionale media informeren en
zal het besluit op de gemeentewebsite worden gezet.
Voortgang
Na het raadsbesluit zal er zo spoedig mogelijk een ontwikkelaar geselecteerd en
gecontracteerd worden die het woonprogramma binnen het stedenbouwkundig kader zal
uitwerken en realiseren. Deze ontwikkelaar zal in dat proces ook weer de omwonenden
meenemen. Hierbij hebben zij vooral een toetsende rol.
Ook zullen er zo spoedig mogelijk afspraken gemaakt moeten worden met Viveste over de
eisen en de financiën rond de bouw van de huurwoningen.
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15
2018-078
6 -
8
Evaluatie
Gezien het unieke karakter van het participatieproces is het goed om dit te evalueren. De
uitkomst van deze evaluatie zal ter kennisname aan de gemeenteraad worden gestuurd.
Houten,
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten
de secretaris,
de burgemeester,
H.S. den Bieman
W.M. de Jong
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15
2018-078
7 -
8
Meegezonden bijlagen bij dit voorstel
Bijlage 1: Plan voorstel Wegwijzer Den oord Houten d.d. 18 december 2018 Stijlgroep
Bijlage 2: Notitie herinrichting Wegwijzer/Den Oord d.d. 11 december 2018.
Bijlage 3: Tussenrapportage 2 Plan de Wegwijzer d.d. 17 december 2018
Geheime bijlage ter inzage bij de griffie:
grondexploitatieberekening.
Verantwoordelijke wethouder(s)
1e PoHo: Wethouder Geerdes
2e PoHo: N.v.t.
Zaaknummer
18CV000525
Collegevoorstelnummer
BWV18.0409
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15
2018-078
link to page 1 link to page 1
Raadsbesluit
Voorstelnummer: 2018-078
Onderwerp
Nieuwbouw Wegwijzer/Den Oord.
Beslispunten
De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders
d.d. 8 januari 2019 gelezen en besluit:
1. Het woonprogramma voor de Nieuwbouw Wegwijzer/Den Oord vast te stellen, zoals
weergegeven in de toelichting.
2. Het stedenbouwkundig kader vast te stellen, zoals weergegeven in bijgaande
notitie “Wegwijzer Den Oord” d.d. 18 december 2018 van stedenbouwkundig
bureau Stijlgroep.
3. De door het college opgelegde geheimhouding op bijgaande exploitatieberekening
te bekrachtigen.
Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 12 februari 2019.
De raad van de gemeente Houten,
de griffier,
de voorzitter,
W. van Zanen
W.M. de Jong
Document Outline