Dit is een bijlage die opent in hetzelfde venster 'Wob-verzoek inzake geheimhoudingsprocedure en geheime documenten'.


Raadsvoorstel  
 
Voorstelnummer: 2018-078 
Houten, 8 januari 2019  
 
Onderwerp: 
Nieuwbouw Wegwijzer/Den Oord. 
 
Beslispunten: 
 
1.  Het woonprogramma voor de Nieuwbouw Wegwijzer/Den Oord vast te stellen, zoals 
weergegeven in de toelichting. 
 
 
2.  Het stedenbouwkundig kader vast te stellen, zoals weergegeven in bijgaande 
notitie “Wegwijzer Den Oord” d.d. 18 december 2018 van stedenbouwkundig 
bureau Stijlgroep.  
 
3.  De door het college opgelegde geheimhouding op de vertrouwelijke bijlage 
waaronder de exploitatieberekening te bekrachtigen.  
 
Samenvatting 
 
Op 14 februari 2017 heeft de raad de gewijzigde startnotitie voor de bouwlocatie Wegwijzer 
Den Oord vastgesteld. De opdracht was om zoveel mogelijk seniorenwoningen te bouwen 
binnen de mogelijkheden van de locatie en een zo groot mogelijk draagvlak bij de 
omwonenden. Vanaf september 2017 heeft een klankbordgroep van Viveste, gemeente en 
een vertegenwoordiging van omwonenden (Den Oord Bewoners Belangen (DOBB)) getracht 
tot een gezamenlijk advies en plan te komen. Dit is niet gelukt. Het voorgestelde gebouw 
met de VS-appartementen wordt door de omwonenden als te hoog en te massaal ervaren 
en in hun definitieve reactie geven zij aan dat het aantal woning en effectief verlaagd moet 
worden.  
 
De in de klankbordgroep geformuleerde uitgangspunten zijn door stedenbouwkundig bureau 
Stijlgroep uit Rotterdam vertaald in een voorstel voor de bouw van twee appartementen 
gebouwen, een voor 26 sociale huurwoningen en een voor 22 VS-appartementen met een 
half-verdiepte parkeergarage.  
 
De stedenbouwkundige stelt dat het nu voorliggende plan in het gebied pas t en geen 
onacceptabel verlies aan privacy of bezonning  enz. met zich mee brengt. Ook de ontsluiting 
en de parkeeroplossing maken het nu voorliggende plan passend  op de locatie en passend 
binnen de vastgestelde startnotitie. Gemeente en Viveste hebben in de klankbordgroep al 
aangegeven het een goed plan te vinden.   
 
Om uit de impasse te komen moet de raad een besluit  nemen of zij, ondanks de bezwaren 
van de omwonenden, wil instemmen met het voorliggende plan of genoegen wil nemen met 
minder woningen om aan de bezwaren van de omwonenden tegemoet te komen.   
 
Aanleiding 
Bij de vaststelling van de startnotitie op 14 februa ri 2017 heeft de raad een aantal 
amendementen aangenomen. Hierop is de startnotitie gewijzigd.   
Aan de uitgangspunten in de startnotitie zijn toen de volgende zaken toegevoegd:   
  woningen niet alleen WMO-geschikt maar ook aantrekkelijk voor ouderen uit Hout en met 
een grote woning; 
  van 100% senioren kan worden afgeweken voor een experiment met 
meergeneratiewonen; 
  alle parkeerplaatsen kunnen binnen het plangebied; de parkeernorm mag lager worden 
omdat het seniorenhuisvesting betreft; 
  het moeten minimaal 50% sociale huurwoningen worden; 
  geen vast aantal woningen maar zoveel mogelijk woningen als het gebied toelaat en met 
een zo groot mogelijk draagvlak. 
 
Omwonenden hadden aangegeven dat zij in de aanloop naar het dit raadsbesluit het 
vertrouwen in de gemeente kwijt waren geraakt. Om toch in enige harmonie verder te 
 
*2018-078* 
 
2018-078 
 

2 - 8 
kunnen werken is een extern procesbegeleider aangesteld die in een reeks gesprekken met 
betrokkenen eerst gewerkt heeft aan herstel van vertrouwen. Vervolgens is een 
klankbordgroep geformeerd van Viveste, Gemeente en DOBB (de vertegenwoordigers van 
de omwonenden). Bij de start van dit proces is aangegeven dat zorgvuldigheid belangrijker 
was dan snelheid.  
 
De kwalitatieve uitgangspunten die in de klankbordgroep zijn geformuleerd zijn vervolgens 
naar een woonprogramma en een stedenbouwkundig kader vertaald.   
 
Het plan dat nu voorligt, komt tegemoet aan zoveel mogelijk wensen van gemeente, Viveste 
en omwonenden, maar de omwonenden vinden het plan nog steeds te groot en te hoog.   
 
Het woonprogramma van dit voorstel bestaat nu uit (zie ook Bijlage 1):   
 
-  26 sociale huurwoningen voor senioren (65+) van ca.80 m2;  
-  een gemeenschappelijke ruimte; 
-  22 vrije-sector-appartementen van ca 108 m2; 
-  alle woningen levensloopbestendig.  
 
Het stedenbouwkundig kader is weergegeven in bijlage 1: Wegwijzer/Den oord Houten d.d. 
18 december 2018, en bestaat uit:  
 
-  een appartementengebouw met 26 sociale huurwoningen en een 
gemeenschappelijke ruimte in een gebouw met 2 lagen en een kaplaag;  
-  een appartementengebouw met 22 vrije-sector-appartementen van ca 108 m2; in 
een gebouw van 2 en een halve laag met kaplaag en hoogteaccent van 3 lagen met 
kap (torentje); 
-  een half verdiepte parkeergarage onder het de vrije-sector-appartementen met ca 38 
parkeerplaatsen; 
-  39 parkeerplaatsen op maaiveldhoogte; 
-  10 parkeerplaatsen extra op maaiveldhoogte t.b.v. de bestaande parkeerbehoefte; 
-  hoofdontsluiting via de Lupine-oord.  
 
De sociale-huurappartementen zullen uiteindelijk door Viveste worden verhuurd en zij zullen 
eigenaar worden van het gebouw aan de Lobbendijk.  
 
Beoogd effect 
Het kunnen starten met de selectie en contracteren van een ontwikkelaar en het doorlopen 
van de planologische procedure met als doel de realisatie van nieuwe woningen.  
 
Argumenten per beslispunt 
1.1 
Het woonprogramma voldoet aan de startnotitie. 
Het nu voorgestelde plan heeft 54% sociale huur en is 100% levensloopbestendig. Daarmee 
voldoet het aan de eis van 50% sociale huur en 100% geschikt voor senioren.  
Door grote vrije-sector-appartementen te bouwen zijn deze aantrekkelijk voor de oudere 
bewoners in de omgeving en in de rest van Houten. Daarmee wordt de beoogde 
doorstroming op de woningmarkt bewerkstelligd.  
 
1.2 
Alle woningen worden levensloopbestendig en zijn geschikt voor senioren.   
De eis om 100% voor senioren te bouwen is vertaald in sociale huurwoningen die alleen 
aan huurders boven de 65 jaar zullen worden toegewezen. Viveste heeft instrumenten om 
woningen zo toe te wijzen. Viveste zal ook de gemeenschappelijke ruimte beheren. Deze is 
vooral bedoeld voor de bewoners van het betreffende pand.   
Deze eis is voor de vrije-sector-woningen vertaald in levensloopbestendig bouwen en dus 
geschikt voor alle leeftijden. Door grote appartementen te bouwen (ca.108 m2) kunnen deze 
aantrekkelijk genoeg worden voor senioren uit de directe omgeving.   
Gesprekken met specialisten in de zorg wijzen uit dat ouderen zo lang mogelijk thuis 
moeten kunnen wonen binnen hun sociale netwerk. Zorg zal zoveel mogelijk aan huis 
geleverd worden. Door de woningen levensloopbestendig te maken en aantrekkelijk voor 
kopers uit de buurt kan dit zo worden ingevuld.   
De sociale-huurappartementen in het gebouw aan de Lobbendijk zullen uiteindelijk 
eigendom worden van Viveste. Ook worden zij eigenaar en beheerder van de gezamenlijke 
ruimte.  
 
 
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15 
2018-078 
 

3 - 8 
 
2.1     Het stedenbouwkundig kader sluit vrijwel geheel aan bij de gewijzigde startnotitie van  
         14 februari 2017. 
Het voorgelegd plan voldoet aan de startnotitie die de raad in 2017 heeft vastgesteld.  
Het betreft 100% levensloopbestendige woningen geschikt voor senioren. Het plan heeft 
meer dan 50% sociale-huurwoningen. Het plan past vrijwel geheel binnen het afgesproken 
plangebied. Ontsluiting vindt plaats via de Lupine-oord en een globale financiële verkenning 
leert dat het plan met een positief saldo kan worden afgesloten. Het is mogelijk het plan met 
een EPC 0.0 te realiseren. Alleen de parkeernorm is niet verlaagd omdat onderzoek uitwijst 
dat het risico op parkeeroverlast dan toch te groot is. Het ongewijzigd toepassen van de 
parkeernorm is ook de wens van de omwonenden.  
  
2.2 
Het plan is stedenbouwkundig inpasbaar in het gebied. 
Stedenbouwkundig bureau Stijlgroep heeft op basis van de startnotitie en de kwalitatieve 
uitgangspunten van de klankbordgroep een ontwerp gemaakt (zie bijlage 1).  De 
stedenbouwkundige heeft voorgesteld om het plan en de plek een eigen karakter en 
identiteit te geven. Dat betekent dat de bouwvorm en oriëntatie afwijken van de omliggende 
bebouwing van Den Oord.  
Door de introductie van een half verdiepte parkeergarage konden 40 parkeerplaatsen op het 
maaiveld vervallen waardoor het plan veel groener werd.   
De gebouwen zijn zoveel mogelijk op de plek van de oude school en sporthal getekend en 
leveren geen onacceptabel verlies van privacy en bezonning op. Alleen in de winter zal de 
schaduw in de tuin en op de BG van de woningen om het plan vallen.   
De nieuwbouw is, met uitzondering van het torentje, niet of niet veel hoger dan de 
omliggende bebouwing.  
De stedenbouwkundige heeft voorgesteld om het plan en de plek een eigen karakter en 
identiteit te geven. Dat betekent dat de bouwvorm en oriëntatie afwijken van de  omliggende 
bebouwing van Den Oord.  
De gebouwen zijn zo veel mogelijk op de plek van de oude school en sporthal getekend en 
leveren geen onacceptabele verlies van Privacy en bezonning op. In de winter zal bij enkele 
woningen op enige momenten op de dag de schaduw van de nieuwbouw in de tuin en/of  de 
woningen vallen (zie bijlage 1).  
Zoveel mogelijk bestaande bomen blijven behouden en alle par keervakken worden in 
waterdoorlatende verharding uitgevoerd wat ook bijdraagt aan een groen  beeld.  
 
2.3 
Het plan voldoet aan de parkeernorm en de wens voor 10 extra parkeerplaatsen.   
Volgens de Houtense Parkeernorm zijn er voor de 26 sociale huurwoningen 39 en  voor de 
22 vrije sector-woningen 38 parkeerplaatsen nodig. Voor de sociale huurhuurwoningen van 
ca. 80 m2 geldt een parkeernorm van 1.5 pp per woning waarvan 0.3 voor bezoekers. Voor 
de vrije sector appartementen geldt een parkeernorm van 1.7 pp per woning waarvan 0.3 
voor bezoekers.  
Er moeten nog 10 parkeerplaatsen voor de huidige behoefte worden gerealiseerd. In totaal 
is het benodigde aantal parkeerplaatsen 87. In het plan kunnen incl. parkeergarage 89 
auto’s een plaats vinden. Uit landelijk onderzoek van het CBS blijkt dat het autobezit en -
gebruik bij senioren niet veel afwijkt van andere leeftijdsgroepen. Het verlagen van de norm 
geeft een grote kans op parkeeroverlast. Ook de omwonenden zijn hier beducht voor en 
willen graag dat de houtense parkeernorm toegepast wordt.  
 
2.4 
Het plan past vrijwel geheel binnen de plangrens.  
Het huidige plan past net niet binnen de plangrens. Het parkeerterrein in de noordoosthoek 
strekt zich uit tot de achtertuinen van de Meekrap -oord. Dit is acceptabel omdat hier nu ook 
al een pad en parkeerplaatsen liggen. Het groene speel veld ten westen van het plan is 
behouden.  
 
2.5 
Meer dan 48 woningen lijkt niet haalbaar en is stedenbouwkundig niet inpasbaar.   
De stedenbouwer is gevraagd binnen de startnotitie en de kwalitatieve uitgangspunten een 
plan te maken. Er is geen minimaal aantal woningen opgegeven, maar er is wel 
meegegeven dat het aantal woningen zo groot mogelijk moet zijn binnen de mogelijkheden 
van het gebied, waarbij een zo groot mogelijk draagvlak verwacht mag worden. Er zijn vele 
varianten verkend waarbij de variant 1a de meeste woningen bevatte. Het vergroten van het 
aantal woningen en daarmee samenhangende parkeerbehoefte zal teveel ten koste gaan 
van de ruimtelijke kwaliteit en het groen. Dit is niet alleen nadelig voor de huidige 
omwonenden maar ook voor de nieuwe bewoners. Daarbij hebben omwonenden nu al 
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15 
2018-078 
 

4 - 8 
aangegeven dat het plan teveel woningen bevat waarmee verhoging van het aantal  het 
draagvlak bij omwonenden verder zal verkleinen.  
 
2.6 
Het plan sluit aan op alle in de startnotitie genoemde beleidsstukken.   
In de startnotitie staan diverse beleidskaders en notities genoemd en in welke mate deze 
relevant zijn voor het plan. In grote lijnen sluit het plan aan op deze notities. Vooral het 
bouwen voor senioren in Houten waarmee weer gezinswoningen en vervolgens weer 
starterswoningen op de markt beschikbaar komen, is een belangrijk doel dat gehaald wordt.   
  
2.7 
Het plan is financieel haalbaar.  
Met de bouw van 48 grote appartementen is een half verdiepte parkeergarage financieel 
haalbaar. Niet alleen haalbaar voor een ontwikkelaar maar ook in het kader van de 
grondexploitatie. Omdat bij verlaging van het aantal vrije sector -appartementen de 
grondopbrengsten snel dalen geeft een plan met bijvoorbeeld 40 appartementen (1 laag 
minder) snel een veel ongunstige financieel beel d en is het risico te groot dat er uiteindelijk 
een negatief saldo ontstaat of dat er geen ontwikkelaar gevonden wordt die voor 14 
appartementen een half verdiepte parkeergarage kan bouwen.   
 
3.1 
Het college heeft geheimhouding opgelegd op grond van artike l 10 lid 2, onder b, 
van de Wet openbaarheid van bestuur. 
Het college heeft dit gedaan, omdat het belang van openbaarheid niet opweegt tegen de 
economische of financiële belangen van de gemeente. De GREX voor dit plan bevat 
gevoelige financiële informatie. Bij de selectieprocedure voor een ontwikkelaar en de 
aanbesteding van het bouw- en woonrijp maken kan deze informatie de 
onderhandelingspositie van de gemeente schaden.   
 
3.2 
Als de raad de geheimhouding niet in zijn eerstvolgende vergadering bekrachtigt, 
komt deze te vervallen (art. 25 lid 3 Gemeentewet).  
 
Kanttekeningen 
1.1 
Er is geen draagvlak voor het plan bij omwonenden. 
Zoals blijkt uit de definitieve reactie van DOBB is er geen draagvlak voor het  nu 
voorliggende plan (zie bijlage 2).  
Ondanks het feit dat ook kwalitatieve uitgangspunten in de  klankbordgroep, samen met 
DOBB zijn opgesteld, geven zij aan dat het plan nu nog steeds te massaal en te hoog is.  
De omwonenden willen een effectieve vermindering van het aantal woningen  in het nu 
voorliggende plan.  
Het is aan de raad om aan te geven of met het plan aan de startnotitie is voldaan en of het 
nu voorliggende plan verder uitgewerkt kan worden of dat het aantal woningen effectief 
moet worden verminderd om draagvlak bij omwonenden te bewerkstelligen.   
 
1.2 
Het plan bevat geen experiment met een of meer woningen waar meerdere 
generaties op één adres wonen.  
De vrije-sector-appartementen worden levensloopbestendig en daarmee geschikt voor elke 
leeftijdsgroep. Daarmee kunnen verschillende leeftijdsgroepen zich in het gebouw vestigen. 
Een woning waarbij meerdere generaties bij elkaar wonen op één adres zal pas ontstaan 
als één of twee woningen door dergelijke kopers wordt gekocht en ingericht. Bij de verkoop 
en uitwerking van het plan zal pas duidelijk worden of dit zo gebeurt.   
 
Participatie 
Al voor februari 2017 hadden de omwonenden zich georganiseerd in Den Oord Bewoners 
Belangen (DOBB). DOBB heeft een werkgroep Nieuwbouw samengesteld die in de 
klankbordgroep de bewoners vertegenwoordigde. Regelmatig heeft de werkgroep 
teruggekoppeld naar de rest van de bewoners in bijeenkomsten en via de nieuwsbrief die 
via internet is verspreid. 
In de klankbordgroep is onder leiding van een extern procesbegeleider en met het inroepen 
van de hulp van specialisten getracht tot een gezamenlijk plan en advies te komen.  De 
vertegenwoordiger van de gemeente was gericht op de uitvoering van de startnotitie en 
daarbij is het bouwen van een maximaal aantal woningen steeds benadrukt zonder daarbij 
aantallen te noemen. Financiën waren geen leidraad; het plan moest wel financie el 
haalbaar zijn. 
 
In de klankbordgroep zijn de verhalen en dromen van de betrokken partijen via kwalitatieve 
uitgangspunten vertaald in een woonprogramma en stedenbouwkundig kader. Getracht is 
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15 
2018-078 
 

5 - 8 
om niet over aantallen en hoogten te debatteren maar vooral te  kijken naar de kwaliteit van 
het plan.  
 
In eerste instantie heeft Bureau Elias de uitgangspunten vertaald in 5 varianten die na 
bespreking weer vertaald zijn in twee nieuwe stedenbouwkundige ontwerpen met 39 en 48 
woningen. Geen van deze varianten had uiteindelijk een breed draagvlak in de 
klankbordgroep.  
 
Om een nieuwe en frisse blik op de opgave te krijgen is een ander stedenbouwkundig 
bureau gevraagd ontwerpen te maken. Stijlgroep uit Rotterdam heeft vervolgens een plan 
gemaakt dat het gebied aankan en dat aan de kwalitatieve uitgangspunten van de 
klankbordgroep voldoet. Met betrekking tot dit plan is op een aantal punten 
overeenstemming bereikt, maar uiteindelijk is vooral de hoogte van het vrije -vector-gebouw 
niet acceptabel voor de omwonenden (zie ook reactie DOBB d.d. 11 december 2018). 
 
Er is geprobeerd een open participatieproces te doorlopen, maar de omwonenden geven 
aan dat gezien het resultaat van de gesprekken zij uiteindelijk ook niet tevreden zijn over 
het proces. DOBB kan dus niet instemmen met het nu voorliggende plan met 48 woningen.   
 
In de loop van het proces zijn er een drietal externe deskundigen op het gebied van 
ouderenhuisvesting en zorg en meergeneratiewonen bevraagd.  
Over de uitgangspunten is overeenstemming bereikt. Vervolgens zijn deze uitgangspunten 
naar een woonprogramma en een stedenbouwkundig kader vertaald.   
 
Financiën en formatie 
Het nu voorliggende plan is in een globale grondexploitatieberekening gezet. Hieruit blijkt 
dat het plan een positief saldo oplevert. Dit plan is  dus financieel haalbaar. 
Varianten waarbij het vrije-sector-gebouw met een laag worden verlaagd en er 14 vrije-
sector-appartementen minder worden gerealiseerd, zie n er veel ongunstiger uit en het risico 
dat dit uiteindelijk op en negatief saldo sluit, is g root.  
Omdat de nieuwe gebouwen maar iets groter zijn dan de oude school en sporthal (ca 150 
m2) zijn er geen noemenswaardige effecten op de onderhoudskosten voor de openbare 
ruimte.  
Een variant met 26 sociale huurappartementen en bijvoorbeeld 10 levenslo opbestendige 
patiowoningen is ook financieel haalbaar, maar levert niet het gewenste aantal woningen op 
in het gebied.  
 
Communicatie 
Na het besluit van de raad zullen de betrokken partijen  hier persoonlijk en schriftelijk over 
worden geïnformeerd en op de hoogte worden gebracht van het vervolgproces.  
Via het persgesprek zal de portefeuillehouder de lokale en regionale media informeren en 
zal het besluit op de gemeentewebsite worden gezet.  
 
Voortgang 
Na het raadsbesluit zal er zo spoedig mogelijk een ontwikkelaar geselecteerd en 
gecontracteerd worden die het woonprogramma binnen het stedenbouwkundig kader zal 
uitwerken en realiseren. Deze ontwikkelaar zal in dat proces ook weer de omwonenden 
meenemen. Hierbij hebben zij vooral een toetsende rol.  
Ook zullen er zo spoedig mogelijk afspraken gemaakt moeten worden met Viveste over de 
eisen en de financiën rond de bouw van de huurwoningen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15 
2018-078 
 

6 - 8 
Evaluatie 
Gezien het unieke karakter van het participatieproces is het goed om dit te evalueren. De 
uitkomst van deze evaluatie zal ter kennisname aan de gemeenteraad worden gestuurd.  
 
Houten,  
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten  
de secretaris,  
de burgemeester, 
 
 
 
 
 
 
 
 
H.S. den Bieman 
W.M. de Jong 
 
 
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15 
2018-078 
 

7 - 8 
 
Meegezonden bijlagen bij dit voorstel 
 
Bijlage 1: Plan voorstel Wegwijzer Den oord Houten d.d. 18 december 2018 Stijlgroep 
Bijlage 2: Notitie herinrichting Wegwijzer/Den Oord d.d. 11 december 2018. 
Bijlage 3: Tussenrapportage 2 Plan de Wegwijzer d.d. 17 december 2018 
 
Geheime bijlage ter inzage bij de griffie: 
grondexploitatieberekening. 
 
Verantwoordelijke wethouder(s) 
1e PoHo: Wethouder Geerdes 
2e PoHo: N.v.t. 
 
Zaaknummer 
18CV000525 
 
Collegevoorstelnummer 
BWV18.0409 
Versie datum: 17-1-2019 14:11:15 
2018-078 
 

link to page 1 link to page 1
 
Raadsbesluit 
 
Voorstelnummer: 2018-078 
 
 
Onderwerp 
Nieuwbouw Wegwijzer/Den Oord. 
 
 
Beslispunten 
 
De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders 
 
d.d. 8 januari 2019 gelezen en besluit: 
 
 
1.  Het woonprogramma voor de Nieuwbouw Wegwijzer/Den Oord vast te stellen, zoals 
weergegeven in de toelichting. 
 
2.  Het stedenbouwkundig kader vast te stellen, zoals weergegeven in bijgaande 
notitie “Wegwijzer Den Oord” d.d. 18 december 2018 van stedenbouwkundig 
bureau Stijlgroep.  
 
3.  De door het college opgelegde geheimhouding op bijgaande exploitatieberekening 
te bekrachtigen.  
 
 
Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 12 februari 2019. 
 
De raad van de gemeente Houten, 
de griffier,  
de voorzitter, 
 
 
 
 
W. van Zanen 
W.M. de Jong 
 
 
 

Document Outline